Se consideriamo che il costo di acquisto seconda casa è solitamente il doppio rispetto a quello dell’abitazione principale, dire che acquistare una seconda casa conviene può sembrare un controsenso.

Eppure, questo immobile può rappresentare una fonte non indifferente di reddito che permette di coprire, nel corso di pochi anni, il costo della casa e le spese relative al suo acquisto. Per farlo, però, sono necessarie diverse accortezze, che vedremo più avanti.

Prima, andiamo ad illustrare brevemente quali sono le spese e le imposte da pagare per l’acquisto di una seconda casa.

Al di là del prezzo effettivo dell’immobile, per calcolare i costi per acquisto seconda casa bisogna prendere in considerazione alcune imposte indirette fisse, quali:

• l’Iva (oppure l’imposta di registro);
• l’imposta catastale;
• l’imposta ipotecaria;
• le imposte patrimoniali (Imu e Tasi).

Se la casa viene acquistata da un soggetto privato non titolare di partita Iva o da un’impresa, è possibile non pagare l’aliquota Iva sulla seconda casa. Al suo posto, però, è necessario il pagamento di un’imposta di registro proporzionale in misura del 9% (mentre per le abitazioni principali è solo del 2%).

Se il venditore è un’impresa di costruzioni, può essere richiesto il pagamento dell’Iva, piuttosto che dell’imposta di registro, quando si sta acquistando un alloggio sociale, oppure entro 5 anni dalla fine della costruzione dell’immobile. In questo caso, è da considerare un’aliquota Iva del 22% se l’immobile rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (ovvero se è considerata una casa signorile, una villa o un castello), mentre è solo del 10% se rientra nelle altre categorie.

Quando si acquista una seconda casa da un privato o da un azienda che richiede il pagamento dell’imposta di registro, l’imposta catastale e quella ipotecaria hanno un valore fisso di 50 euro l’una. Al contrario, in caso il venditore richieda il pagamento dell’Iva, l’importo delle singole imposte sale a 200 euro.

Tra le spese per acquisto seconda casa, non vanno certo dimenticate quelle spese ricorrenti che sono l’Imu e la Tasi. La prima tassa va calcolata in proporzione alla quota e ai mesi di possesso dell’immobile, mentre la seconda solo in base ai mesi di possesso.

Al momento, è possibile ricorrere ad alcune agevolazioni fiscali per la seconda casa che permettono di ridurre l’importo dell’Imu e della Tasi. Prima di acquistare una seconda casa, perciò, è fondamentale calcolare l’importo delle singole tasse e verificare se è possibile accedere alle relative agevolazioni.

Una volta calcolati i costi complessivi (diretti e indiretti) relativi all’acquisto di una seconda casa, si può procedere ad un calcolo dei costi-benefici per determinare se l’investimento può fornire, nel medio-lungo periodo, un valido ritorno economico.

Dato che spesso si trascorrono solo poche settimane all’interno della propria seconda casa, l’attività migliore per ottenere un reddito da questo immobile sta nel trasformarla in casa vacanze o nell’affittarla per locazioni transitorie.

Se si acquista una seconda casa in una città universitaria, è possibile darla in affitto a studenti tramite contratti di locazione transitoria. In questo caso, prima dell’acquisto è necessario calcolare quanti servizi sono presenti nella zona, qual è la media dei prezzi nella città e quanto l’immobile sia distante dalle principali sedi universitarie. Tenendo conto dell’importanza del mercato degli affitti agli studenti, l’acquisto di una seconda casa può risultare un investimento con un ottimo ritorno economico.

Se, invece, si desidera acquistare una seconda casa in cui passare le vacanze, sarà bene scegliere una città in grado di attirare un certo tipo di turismo (artistico, di villeggiatura, o culinario che sia). In questo modo si potranno trascorrere al meglio le proprie ferie e mettere a reddito la casa il resto del tempo. Aprire una casa vacanze, infatti, può garantire un ritorno economico notevole, che in alcuni casi può anche assumere la forma di un business principale.